過去の土地価格を探る場合は、平成4年・平成6年に注意:土地の公的価格(評価)の一元化

継続賃料評価(賃料の改定に伴う評価)や、所得税課税時における取得価格不明土地の評価を行う場合、取引事例が入手できないような時期においては、地価公示・相続税路線価・固定資産税評価額等の公的価格を頼りに行うことになります。

地価公示に関しては、昭和45年から存在し、これが近隣に有れば問題が良いのですが、

  • 制度開始当時はポイント数が少ない
  • 基本定点観測の継続評価ですが、様々な理由で長期間継続しているポイントが少ない

という実態があります。

この中で、

  • 対象不動産の前面街路価格を示し、過去からの資料が入手しやすい相続税路線価
  • 対象不動産自体の価格を示す固定資産税評価額

がクローズアップされがちなのですが、以下の「土地の公的価格(評価)の一元化」との兼ね合いで、これの利用には注意が必要です。

土地の公的価格(評価)の一元化とは?

土地の公的価格(評価)の一元化というのは、当初ばらばらに動いてきた地価公示価格(地価調査価格)・相続税路線価・固定資産税評価額を統一的なものとしようという発想です。

現在常識になっている

  • 地価公示・地価調査価格は実勢価格
  • 相続税路線価は、実勢価格の8割水準
  • 固定資産税評価額は、実勢価格の7割水準

というのは、この土地の公的価格(評価)の一元化の結果として成り立っているものです。

移行は平成4年(相続税)・平成6年(固定資産税)

そして、この土地の公的価格(評価)の一元化への移行は、意外に遅くて、

  • 相続税路線価は平成4年評価から
  • 固定資産税評価額は平成6年評価から

になります。

ですので、

  • 相続税路線価で見ると、平成3年評価までとそれ以降に、
  • 固定資産税評価で見ると、平成5年評価(平成3年評価の時点修正)までとそれ以降に、

連続性が認められない(というか、相当な断絶が存する)という事になります。

過去の地価を知りたい場合の対応

このような中で、過去(平成4年・平成6年以前)の地価を知りたい場合の対応ですが、

  • 取引事例等が探せる立場ならば、取引事例等を探す
  • 地価公示をうまく活用する
  • 相続税路線価・固定資産税評価額で追いかけていくのは、平成4年・平成6年までとし、それ以前は格差の検証等のみで活用する
  • 最終価格を(一般社団法人)不動産研究所の地価指数によって検証を行う

等の慎重な作業が必要と言えるでしょう。

 

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