賃料増減額請求(継続賃料)における相当期間

賃料増減額請求権の発生要件については、地代について借地借家法第11 条第1 項・家賃については借地借家法第32 条第1 項に以下の通り定められています。

借地借家法第11 条第1 項 借地借家法第32 条第1 項
地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、

  • 土地に対する租税その他の公課の増減により、
  • 土地の価格の上昇若しくは低下その他の経
    済事情の変動により、
  • 又は近傍類似の土地の地代等に比較して

不相当となったときは、

契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。

ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

建物の借賃が、

  • 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
  • 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、
  • 又は近傍同種の建物の借賃に比較して

不相当となったときは、

契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

このほか、明文には無いものの、「前回改定時から相当期間が経過していること」が必要とする見解が有り、一部の判例を読むとこれが必要であるように読み取れるものも有ります。

この明文化されていない要件が、現在どのように扱われているのか・相当期間とはどの程度のものなのかについて、まとめてみたいと思います。

最高裁判例における「相当期間」の位置づけ

まず判例という観点からすると、平成3年に「相当期間」の位置付けに関する最高裁判例(最高裁判所第2小法廷判決/平成3年(オ)第269号)が出ていて、この中で以下のように判示されています。

建物の賃貸人が借家法七条一項の 規定に基づいてした賃料の増額請求が認められるには、建物の賃料が土地又は建物に対する公租公課その他の負担の増減、土地又は建物の価格の高低、比隣の建物の賃料に比較して不相当となれば足りるものであって、現行の賃料が定められた時から一定の期間を経過しているか否かは、賃料が不相当となったか否かを判断する一つの事情にすぎない。

したがって、現行の賃料が定められた時から一定の期間を経過していないことを理由として、その間に賃料が不相当となっているにもかかわらず、賃料の増額請求を否定することは、同条の趣旨に反するものといわなければならない。

要するに、『相当期間の経過という独立した要件』が有るわけでなく、『不相当となったか否かの判断材料の一つ』であると位置付けている訳です。

当該判例については、判例タイムズ805号53頁においても、

本判決は….特に賃料増額請求権の行使と一定期間経過の要否との関係について進んで判示したものである。
従来の見解に沿うものであるが、借地借家法が施行されている現在でも、なお妥当する事理を明らかにしたもので、今後の実務にとっても、看過し得ない判例ではないかと思われる。

と評価されており、当該判例によって賃料増減額請求(継続賃料)における「相当期間」の位置付けは決定的なものになったと言って良いでしょう。

じゃあ、「改定後2カ月」とかでも良いのか?

上記の見解(相当期間の経過は、不相当となったか否かの一判断材料)によれば、「独立した要件」とする場合よりも「期間経過」に神経質になる必要性は少なくなります。短くても「不相当になった!」と言えればよいわけですから。

とは言うものの、「前回改定後2カ月」とかの場合には、「いくらなんでもまずいんじゃないか?」という心の声が聞こえてきます。

そんなに頻繁に賃料改定が有ると相手方もたまったもんじゃないですから、あまりにも短期な場合には「不相当になっていない」という理由で請求が認められない蓋然性が高いです(まあ、わずか2カ月で不相当になるのは異常事態ではありますが…)。

となると、「相当期間」に関する一定の常識・目安のようなものは押さえておきたいところです。

判例から見える「相当期間」の目安

これは頑張って判例検索すれば調べられるわけですが、それをしなくても、

  • どの程度の期間が経過した事例が増減額請求を認められ
  • どの程度の期間しか経っていない事例が認められなかったか

を丁寧に解説したサイト(弁護士事務所のコラムページ)を見つけましたので、まずはこれを一読されると良いかと思います。

⇒ 賃料増減額請求における『相当期間の経過』(裁判例と相場)

学説等による「相当期間」の目安

また、上記ページの最後の方には、書籍(※幾代通ほか『新版 注釈民法(15)債権(6)増補版』有斐閣p631,632)より引用した相当期間経過の目安が記載されています。

再引用させて頂くと下表のとおりですが、住宅用地<営業用地で、減額<増額の部分に、「なるほど…」と思わせるものが有りますね。

増額/減額 住宅用借地 営業用借地
増額 3年~5年 5年~7年
減額 2カ月~3カ月 3カ月~6カ月

尚、この部分については、まだ原典に当たれていませんので、原典を読んだうえで、さらに詳細にまとめてみたいと思っています。

その他の目安

昔沢山のWEB広告を出していた賃料減額コンサルタントさんのHPでは、「入居後2年以上の経過」を業務受託の線引きにしているところが多かったと記憶しています。

現在の日本の建物賃貸市場では2年間の普通借家契約が多い中で、減額交渉をする側としても「少なくとも1回りはしていないと交渉しにくい」というのが有るのではないかと思われます。

この記事のまとめ

この記事では、賃料増減額交渉(継続賃料)の中での、「直近合意時点からの相当期間の経過」について、

  • 平成3年の最高裁判例による位置付け(不相当となったことの判断材料)
  • 賃料増減額請求時の目安
    • 判例における目安
    • 学説上の目安
    • 賃料減額コンサルタントのHPから推測される目安

をまとめさせていただきました。

  • 賃料増減額請求を考えてらっしゃる場合には、「いつ起こすか」の目安として
  • 賃料増減額請求を起こされた場合には、抗弁の材料として

ご活用いただけましたら幸いです。

 

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