継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題(4)礼金の運用利回りの設定

継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題の4回目の原稿ですが、今回は継続賃料限定の話ではなく、価格評価においても論点となる礼金の運用利回り設定について考察してみたいと思います。 『敷金』の運用利回りと『礼金』の運用利回り 一般的に、敷金の運用利回りと、礼金の運用利回りは同率に設定されていると思います。 いずれも同じ『一時金の運用利回り』という観点からすると、そうするこ

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継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題(3)礼金の運用利回りを各時点で変更すべきか?

継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題の3回目として、礼金の運用利回りを各時点で変更すべきか?について考察してみたいと思います。 前提:敷金の運用利回りを各時点で変更すべきか? まずこの論点の前提として、よりシンプルな敷金の運用利回りを各時点で変更すべきか?について概観しておきます。 こちらに関しては、地裁レベルですが「変更すべし」とする判例が有りますし、物件オーナ

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継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題(2)礼金の償却期間

継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題の2回目として、礼金の償却期間設定について考察してみたいと思います。 礼金の償却期間についての問題点と実務的に一般的な取り扱い 礼金の償却期間設定の問題点は、前回コラム(⇒(1)総論)で書かせていただいた通りですが、概略を申しますと、複数地点で賃料を検討する必要がある継続賃料では、償却期間の設定次第で、 直近合意時点で運用益

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継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題(1)総論

以前のコラムで、継続賃料評価における預り金的性格の一時金の運用利回りについてまとめましたが、今回以降、賃料の前払い的性格の一時金の取り扱いについてまとめてみたいと思います。 預り金的性格の一時金については、問題になるのは運用利回りのみですが、賃料の前払い的性格の一時金については、鑑定実務上も未解決な問題を多く残しています。 そこで、今回の記事では、この種の一時金として最も代表的と言える

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保護中: 大阪都心部賃料減額請求対応マニュアル(2020.7.14更新版)

早いもので日本初の新型コロナウイルス感染者の発見(R2.1.16)から半年・大阪での非常事態宣言の発令(R2.4.7)から3ヶ月が経ちました。 一時は、理由は定かではないもののコロナ新規感染を上手く抑え込めた感が有りましたが、最近は重症化に至る人は少ないとはいうものの感染者は増大しており、特に東京では7/7以降連続して新規感染者100人越・7/9より4日間は連続200人越えになっています。

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心斎橋筋商店街の賃料水準を概観(2020.7.15改訂)

大阪の商業地域の中で、最もインバウンドの影響=新型コロナウイルス蔓延の影響が大きい地域が心斎橋エリアと言えます。 弊社でも地代増額・家賃増額・家賃減額・立退き・売買・共有物分割・借地条件変更等で関わらせて頂いている(現在進行中も含む)エリアですので、その動向は気にかけている所です。 この中で今回、CBRE発行の店舗賃料相場データを時系列的に並べ、各種の要因と統合してみたところ、興味深い

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借家人に不利な特約が無効となる場合

日本特有の法律であり、賃借人に非常に有利な借地借家法ですが、これに対して「賃借人に不利な特約は、契約書に書いていても全て無効」と勘違いしている方がいらっしゃいます。 しかし、条文をよく読んでみると、無効になるものは実は限定的です。 今回は、借家について、条文を引用しつつ、これをまとめてみたいと思います。 借家人に不利な特約が無効になる場面 まず第三十条で「この節の規定に反する特約で

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コロナ禍の心斎橋筋商店街ドラッグストアの状況(R2.6.21)

大阪南の心斎橋筋商店街は、近時において大阪市内商業地の中でも最も特徴的な変貌を遂げたエリアの一つと言えます。 次項で書きますように、東京銀座と並ぶ老舗店舗の建ち並ぶ格式のある商店街⇒老舗店舗の流出と閉鎖店舗の増加⇒若者の需要をけん引するブランドショップの建ち並ぶエリア⇒ドラッグストアの乱立するインバウンド向け商業地と、大きく様相を変えてきました。 コロナ前の心斎橋筋商店街を何度か歩いた

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保護中: 大阪都心部賃料減額請求対応マニュアル(2020.6.18更新版)

この記事を読んでいただいている皆様は、2020.5.8時点での賃料減額請求対応マニュアルを読んでいただいている(もしくは読んでいただける)方ですので、前回からの差異を中心に書かせていただきます。 減額請求に対する基本的な方向性に変化は有りませんが、トピック的なこと・物件の種類ごとの状況等見ていきたいと思います。 前回記事へのリンクは、記事中の外、末尾にまとめて張らせていただいてます

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新型コロナの家賃支援自治体別一覧

新型コロナに対する支援は、日々変わっていきますし、自治体による差も出てきています。 この中で、全国賃貸新聞が、これを一覧にした記事を発表しました。 ⇒家賃支援策自治体一覧 会員限定の記事ですが、無料の会員登録で見ることが出来ます。興味を持たれた方は、ご参照ください。

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