43条但書許可制度の廃止と43条2項1号・2号の新設

「建築基準法上の道路への2m以上の接道」を有しない土地(旧の43条本文・現在の43条1項により建物建築が出来ません)に建築を許可する例外規定であった43条但書。 これが、平成30年9月25日より位置づけが変更になりました。 ちょっとややこしいので、これをまとめておきたいと思います。 建築基準法第43条(改正後) 第1項 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一

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第12回実務修習で継続地代を講義してきました

先週の金曜日・土曜日に、第12回実務修習(不動産鑑定士試験合格者の方々が、不動産鑑定士になるための研修)の基本演習第4段階が行われました。 基本演習は、いわゆる集合研修で、皆で集まって1つの評価書を仕上げていくものになるのですが、 昨年まで東京・大阪で行われていたものが、東京のみになり 昨年まで2回(大規模画地と貸家及びその敷地)だったものが、4回(大規模画地・貸家及びその敷

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AIマンション価格査定システム「ふじたろう」に負けちゃうかも…と思った私

最近、各所でAIの話が話題になっていますが、我々鑑定業界でも「AIを使った査定で仕事が無くなるのでは?」なんて話が出たりしています。 私自身、こういったものにも興味が有るので、開業以来、色々なシステムを試してみたりしてたんですが、正直当初はもう一つ...な感じでした。 ただ、ここ数年で劇的に精度が上がってくるとともに、その種のシステムも多数提供されるようになって来ました。 聴いた

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過去の土地価格を探る場合は、平成4年・平成6年に注意:土地の公的価格(評価)の一元化

継続賃料評価(賃料の改定に伴う評価)や、所得税課税時における取得価格不明土地の評価を行う場合、取引事例が入手できないような時期においては、地価公示・相続税路線価・固定資産税評価額等の公的価格を頼りに行うことになります。 地価公示に関しては、昭和45年から存在し、これが近隣に有れば問題が良いのですが、 制度開始当時はポイント数が少ない 基本定点観測の継続評価ですが、様々な理由で

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大阪の投資用不動産市場の利回り序列の謎(2018年9月時点)

投資用不動産の売買時においては立地・建物の築年数・現行の空室率等と並んで利回り(年間の収入÷価格)が重視されます。 利回りは、「その物件の期待収益率」を表すものですが、これは「その物件のリスク」と裏表の関係にありますので、「高ければよい」というものではなく、人気の物件・収益が安定的な物件は低く、リスキーな物件は高くなる傾向が有ります。 尚、利回りにはいろんな種類が有るのですが、

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大阪における家賃増額請求・地代増額請求時の注意点(2018.8現在)

平成30年度の固定資産税評価替えで、特に都心部において土地の固定資産税評価額が上昇しています。 この中で、弊社においても、地代・家賃の増額請求に関わらせていただくことが多くなってきました。 ただ、賃料(地代・家賃)の増額請求というのは、訴訟等においては、「『直近の合意時点』が何時で、そこからどのような経済事象の変動があったのか?」という観点からその当否が決定されるのが一般です。

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