差額配分法における実際実質賃料と直近合意賃料

平成26年11月施行の不動産鑑定評価基準の改正によって、継続賃料評価において不明確であった「現行賃料を定めた時点」が「直近合意時点」という言葉に改められるとともに、「直近合意時点以降の事情変更」のウエイトが大きく高まりました。 この中で継続賃料の手法を適用する際には、直近合意時点における賃料(以下、「直近合意賃料」とします)をベースに行うのが素直で、実際に利回り法・スライド法は鑑定評価基準に

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賃料増減額交渉において「従前安すぎた/高すぎた」は何処まで主張しうるのか?

平成26年11月施行の不動産鑑定評価基準の改正によって、鑑定評価における継続賃料の考え方が大きく変わりました。 従前、不動産鑑定業界では、「相場賃料と現行賃料との開差は解消されるべき」という価値観が、(少なくとも私の周りでは)支配的だったわけですが、上記改正によって基準等では私的自治・契約自由の原則がより強調されて、「当初契約が安すぎた等は賃料増減額改定で解消するべきものではない。賃料増減額

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相続時には、遺留分減殺請求に注意を!

昨今、団塊の世代の方々の相続が多く発生する中で、遺留分減殺請求に関連するご相談が増えてきています。 遺留分は法律上の権利ですので、皆さま遺産分割協議等の中でも一定の配慮はされているはずなのですが、いざ請求されてみると思った以上の額を主張されてびっくりしてご相談にこられる方が多いです。 その原因の一つに、不動産に関しての、相続税申告時の評価と遺留分減殺請求時の評価が違うことが挙げられます

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継続賃料評価における預り金的一時金の運用利回りについて

継続賃料評価においては、最終的に支払賃料を求める依頼であったとしても、一度支払賃料を実質賃料に直してから作業を行って行きます。 この中で、直近合意時点と、価格時点の期間が大きく空いていなければ良いのですが、 この期間が大きく空いている場合 一時金の額が大きい場合 には、運用利回りをどのようにすべきか?という問題が生じます。 鑑定士的には、ついつい価格時点の利回りで

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一時金と鑑定評価額

貸家及びその敷地(賃貸マンションとかテナントビルとか)の運営に当たっては、敷金・礼金・保証金等の一時金が発生します。 これを価格評価上における収益還元法適用上どのように扱うかということと、売買・決済の際に預かり一時金がどのように取り扱われ、鑑定評価額とどのような関係になるのかは、ちょっとややこしい部分なので、この記事でまとめてみました。 一時金の種類と鑑定評価上の取扱い 一時金には、敷金

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賃料増減額請求(継続賃料)における相当期間

賃料増減額請求権の発生要件については、地代について借地借家法第11 条第1 項・家賃については借地借家法第32 条第1 項に以下の通り定められています。 借地借家法第11 条第1 項 借地借家法第32 条第1 項 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、 土地に対する租税その他の公課の増減により、 土地の価格の上昇若しくは低下

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遺産分割で不動産の共有をお勧めしない4つの理由

物理的に分割できない不動産が相続財産となった場合、ついつい安易に取ってしまうのが、兄弟同士等で「共有」にしてしまうことです。 手続きも簡単ですし、公平に分割できるので、遺産分割協議が整いやすいことから、ついつい「共有」にしてしまうんですね。 勿論相続人皆が何時までも最高に仲が良ければよいのですが、関係性がこじれだしたりすると、いろんなトラブルが待っています。 運用・売却等が難しい

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定期借家にかかる諸問題と判例の状況(2018年9月時点)

平成12年に創設された定期借家ですが、時の経過の中で随分と活用が進んできており、近時の大阪圏では新築事務所ビル等でも活用される例が増えてきています。 そして、活用が増える中で問題点も見えてきて、この問題点も判例の蓄積である程度解消されてきているのが昨今の状況です。 今回はこの、定期借家権の問題点のうち、不動産鑑定評価と特に関係が深そうな部分について、備忘録を兼ねてまとめておきたいと思い

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継続賃料における共益費の考え方

建物賃貸借に当たっては、賃料の他に「共益費」も授受されるのが一般的です。 しかしこの共益費、賃料を考える中で結構難しいところがあります。 今回はこの点、まとめてみたいと思います。 共益費とは? 共益費は、『対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入』(鑑

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依頼する不動産鑑定士によって、どのような違いが出るのか?

不動産鑑定を生業としていて、たまに聞かれるのが「頼む鑑定士によって結果が違うのですか?」・「なぜ鑑定士によって鑑定費用(評価報酬)が違うんですか?」という事です。 不動産鑑定士は、全員国家資格を持っている訳ですから、「誰に頼んでも同じだろう」という理論も成り立たなくはない訳です。 ただ、この点は、色々思う所が有りますので...今回、出来る限り丁寧にまとめてみたいと思います。 不動産鑑

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