賃料増減額請求(継続賃料)における相当期間

賃料増減額請求権の発生要件については、地代について借地借家法第11 条第1 項・家賃については借地借家法第32 条第1 項に以下の通り定められています。 借地借家法第11 条第1 項 借地借家法第32 条第1 項 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、 土地に対する租税その他の公課の増減により、 土地の価格の上昇若しくは低下

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遺産分割で不動産の共有をお勧めしない4つの理由

物理的に分割できない不動産が相続財産となった場合、ついつい安易に取ってしまうのが、兄弟同士等で「共有」にしてしまうことです。 手続きも簡単ですし、公平に分割できるので、遺産分割協議が整いやすいことから、ついつい「共有」にしてしまうんですね。 勿論相続人皆が何時までも最高に仲が良ければよいのですが、関係性がこじれだしたりすると、いろんなトラブルが待っています。 運用・売却等が難しい

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定期借家にかかる諸問題と判例の状況(2018年9月時点)

平成12年に創設された定期借家ですが、時の経過の中で随分と活用が進んできており、近時の大阪圏では新築事務所ビル等でも活用される例が増えてきています。 そして、活用が増える中で問題点も見えてきて、この問題点も判例の蓄積である程度解消されてきているのが昨今の状況です。 今回はこの、定期借家権の問題点のうち、不動産鑑定評価と特に関係が深そうな部分について、備忘録を兼ねてまとめておきたいと思い

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継続賃料における共益費の考え方

建物賃貸借に当たっては、賃料の他に「共益費」も授受されるのが一般的です。 しかしこの共益費、賃料を考える中で結構難しいところがあります。 今回はこの点、まとめてみたいと思います。 共益費とは? 共益費は、『対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入』(鑑

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依頼する不動産鑑定士によって、どのような違いが出るのか?

不動産鑑定を生業としていて、たまに聞かれるのが「頼む鑑定士によって結果が違うのですか?」・「なぜ鑑定士によって鑑定費用(評価報酬)が違うんですか?」という事です。 不動産鑑定士は、全員国家資格を持っている訳ですから、「誰に頼んでも同じだろう」という理論も成り立たなくはない訳です。 ただ、この点は、色々思う所が有りますので...今回、出来る限り丁寧にまとめてみたいと思います。 不動産鑑

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適正な不動産鑑定に土地勘・相場観は必要か?

「不動産鑑定を依頼するのならば、地元の鑑定士が良いのか?」というのも、よく質問される内容です。 これは、人によって意見の別れるところなのですが...この辺り私なりにまとめてみたいと思います。 原則:土地勘・相場観はある方が有利 まず、一定の経験を有する不動産鑑定士であれば、まっさらの状態から初めても、その地域の特性や、市場の特性を把握するノウハウは持っています。 ただ、そのためには

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不動産鑑定評価書の有効期限は?

不動産鑑定を行っている中で、よく聞かれるのが「鑑定評価書に有効期限/賞味期限(本当は消費期限でしょうね)は有るのですか?」ということです。 この点、厳密に言えば、当該評価書で書いた鑑定評価額は『価格時点限り』なわけですが、そんなにピッタリその日に売買する等は現実には不可能です。 これに対して、「有効期限を明確に定めた記述」等もありませんので、結論としては『常識の範囲内で』ということにな

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価格と比較し賃料は遅くて粘る?賃料の遅効性・粘着性

昨今、大阪の都心部では土地価格の上昇等もあって、賃料増額交渉が盛んになってきています(こちらの記事もご参照ください。⇒ 大阪における家賃増額請求・地代増額請求時の注意点)。 しかし、実際に訴訟レベルで賃料増額交渉を行うと、「思ったほど上がらない」という自体になることも多いのは、前述の記事でも書いたところですが、今回はこの原因の一つとなっている『賃料の遅効性・粘着性』についてまとめてみたいと思

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使用借権の特徴と経済的価値(使用借権価格)

使用貸借(しようたいしゃく)とは、借主が目的物を無償で使用・収益できる契約関係をいい、当該借主の権利を「使用借権」といいます。 正直、ピンとこないかもしれませんが、親の土地の上に子供が建物を建てる(かつ地代も払わない)というのは良くあることですよね。 これが不動産で出てくる場合の使用貸借の典型例です。 ※注意点1 地代の支払いを伴わずに土地を使用する形態は「使用貸借」だ

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不動産鑑定評価の試算価格・試算賃料は一致する/しない?

試算価格というのは、不動産鑑定評価の鑑定評価の中で、特定の方法によって導き出した『試算値』です。 鑑定評価では、いくつかの『試算値』たる試算価格・試算賃料を勘案して、鑑定評価額を導き出します。 この中で、試算価格/試算賃料が一致するのか?と言う点について、業界内で中期的な変動(?)が有りますので、整理してみたいと思います。 昔は一致しないのが当たり前だった 昔は、各試算価格・試算賃

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