適正な不動産鑑定に土地勘・相場観は必要か?

「不動産鑑定を依頼するのならば、地元の鑑定士が良いのか?」というのも、よく質問される内容です。 これは、人によって意見の別れるところなのですが...この辺り私なりにまとめてみたいと思います。 原則:土地勘・相場観はある方が有利 まず、一定の経験を有する不動産鑑定士であれば、まっさらの状態から初めても、その地域の特性や、市場の特性を把握するノウハウは持っています。 ただ、そのためには

続きを読む

不動産鑑定評価書の有効期限は?

不動産鑑定を行っている中で、よく聞かれるのが「鑑定評価書に有効期限/賞味期限(本当は消費期限でしょうね)は有るのですか?」ということです。 この点、厳密に言えば、当該評価書で書いた鑑定評価額は『価格時点限り』なわけですが、そんなにピッタリその日に売買する等は現実には不可能です。 これに対して、「有効期限を明確に定めた記述」等もありませんので、結論としては『常識の範囲内で』ということにな

続きを読む

価格と比較し賃料は遅くて粘る?賃料の遅効性・粘着性

昨今、大阪の都心部では土地価格の上昇等もあって、賃料増額交渉が盛んになってきています(こちらの記事もご参照ください。⇒ 大阪における家賃増額請求・地代増額請求時の注意点)。 しかし、実際に訴訟レベルで賃料増額交渉を行うと、「思ったほど上がらない」という自体になることも多いのは、前述の記事でも書いたところですが、今回はこの原因の一つとなっている『賃料の遅効性・粘着性』についてまとめてみたいと思

続きを読む

使用借権の特徴と経済的価値(使用借権価格)

使用貸借(しようたいしゃく)とは、借主が目的物を無償で使用・収益できる契約関係をいい、当該借主の権利を「使用借権」といいます。 正直、ピンとこないかもしれませんが、親の土地の上に子供が建物を建てる(かつ地代も払わない)というのは良くあることですよね。 これが不動産で出てくる場合の使用貸借の典型例です。 ※注意点1 地代の支払いを伴わずに土地を使用する形態は「使用貸借」だ

続きを読む

不動産鑑定評価の試算価格・試算賃料は一致する/しない?

試算価格というのは、不動産鑑定評価の鑑定評価の中で、特定の方法によって導き出した『試算値』です。 鑑定評価では、いくつかの『試算値』たる試算価格・試算賃料を勘案して、鑑定評価額を導き出します。 この中で、試算価格/試算賃料が一致するのか?と言う点について、業界内で中期的な変動(?)が有りますので、整理してみたいと思います。 昔は一致しないのが当たり前だった 昔は、各試算価格・試算賃

続きを読む

過去の土地価格を探る場合は、平成4年・平成6年に注意:土地の公的価格(評価)の一元化

継続賃料評価(賃料の改定に伴う評価)や、所得税課税時における取得価格不明土地の評価を行う場合、取引事例が入手できないような時期においては、地価公示・相続税路線価・固定資産税評価額等の公的価格を頼りに行うことになります。 地価公示に関しては、昭和45年から存在し、これが近隣に有れば問題が良いのですが、 制度開始当時はポイント数が少ない 基本定点観測の継続評価ですが、様々な理由で

続きを読む

大阪の投資用不動産市場の利回り序列の謎(2018年9月時点)

投資用不動産の売買時においては立地・建物の築年数・現行の空室率等と並んで利回り(年間の収入÷価格)が重視されます。 利回りは、「その物件の期待収益率」を表すものですが、これは「その物件のリスク」と裏表の関係にありますので、「高ければよい」というものではなく、人気の物件・収益が安定的な物件は低く、リスキーな物件は高くなる傾向が有ります。 尚、利回りにはいろんな種類が有るのですが、

続きを読む

大阪における家賃増額請求・地代増額請求時の注意点(2018.8現在)

平成30年度の固定資産税評価替えで、特に都心部において土地の固定資産税評価額が上昇しています。 この中で、弊社においても、地代・家賃の増額請求に関わらせていただくことが多くなってきました。 ただ、賃料(地代・家賃)の増額請求というのは、訴訟等においては、「『直近の合意時点』が何時で、そこからどのような経済事象の変動があったのか?」という観点からその当否が決定されるのが一般です。

続きを読む