賃料増減額交渉において「従前安すぎた/高すぎた」は何処まで主張しうるのか?

平成26年11月施行の不動産鑑定評価基準の改正によって、鑑定評価における継続賃料の考え方が大きく変わりました。 従前、不動産鑑定業界では、「相場賃料と現行賃料との開差は解消されるべき」という価値観が、(少なくとも私の周りでは)支配的だったわけですが、上記改正によって基準等では私的自治・契約自由の原則がより強調されて、「当初契約が安すぎた等は賃料増減額改定で解消するべきものではない。賃料増減額

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rpamap.jpの使い方5:過去の地価公示・地価調査価格を遡る

rpamap.jpの使い方5回目は、かなり新機能である地価公示・地価調査価格の遡り機能です。 ⇒ rpamap.jpへはこちらから(別タブで開きます) rpamap.jpに入られましたら、 GoogleChrome・Firefoxの方はCntl+F5 InternetExplorerの方はF5 キーを押してください。ブラウザがクリーンな状態になり、動きがスムー

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賃料増減額請求(継続賃料)における相当期間

賃料増減額請求権の発生要件については、地代について借地借家法第11 条第1 項・家賃については借地借家法第32 条第1 項に以下の通り定められています。 借地借家法第11 条第1 項 借地借家法第32 条第1 項 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、 土地に対する租税その他の公課の増減により、 土地の価格の上昇若しくは低下

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定期借家にかかる諸問題と判例の状況(2018年9月時点)

平成12年に創設された定期借家ですが、時の経過の中で随分と活用が進んできており、近時の大阪圏では新築事務所ビル等でも活用される例が増えてきています。 そして、活用が増える中で問題点も見えてきて、この問題点も判例の蓄積である程度解消されてきているのが昨今の状況です。 今回はこの、定期借家権の問題点のうち、不動産鑑定評価と特に関係が深そうな部分について、備忘録を兼ねてまとめておきたいと思い

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継続賃料における共益費の考え方

建物賃貸借に当たっては、賃料の他に「共益費」も授受されるのが一般的です。 しかしこの共益費、賃料を考える中で結構難しいところがあります。 今回はこの点、まとめてみたいと思います。 共益費とは? 共益費は、『対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入』(鑑

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第12回実務修習で継続地代を講義してきました

先週の金曜日・土曜日に、第12回実務修習(不動産鑑定士試験合格者の方々が、不動産鑑定士になるための研修)の基本演習第4段階が行われました。 基本演習は、いわゆる集合研修で、皆で集まって1つの評価書を仕上げていくものになるのですが、 昨年まで東京・大阪で行われていたものが、東京のみになり 昨年まで2回(大規模画地と貸家及びその敷地)だったものが、4回(大規模画地・貸家及びその敷

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