保護中: 大阪都心部賃料減額請求対応マニュアル(2021.1.12更新版)

今回、具体の賃料減額対応の前に、『直近合意時点』と賃料交渉開始時点(以下、『価格時点』とします)との間の賃料水準の変動について、少し丁寧に見てみたいと思います。 その理由は、以下の3点によります。 これが『賃料増減額請求権』が発生しているか否かの判断において、最も重要な要因であること 中期的に見た場合に一次関数的な単純推移ではないため、思い違いをしやすいこと 新型コロナ

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継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題(3)礼金の運用利回りを各時点で変更すべきか?

継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題の3回目として、礼金の運用利回りを各時点で変更すべきか?について考察してみたいと思います。 前提:敷金の運用利回りを各時点で変更すべきか? まずこの論点の前提として、よりシンプルな敷金の運用利回りを各時点で変更すべきか?について概観しておきます。 こちらに関しては、地裁レベルですが「変更すべし」とする判例が有りますし、物件オーナ

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継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題(2)礼金の償却期間

継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題の2回目として、礼金の償却期間設定について考察してみたいと思います。 礼金の償却期間についての問題点と実務的に一般的な取り扱い 礼金の償却期間設定の問題点は、前回コラム(⇒(1)総論)で書かせていただいた通りですが、概略を申しますと、複数地点で賃料を検討する必要がある継続賃料では、償却期間の設定次第で、 直近合意時点で運用益

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継続賃料評価における賃料の前払い的性格の一時金にかかる諸問題(1)総論

以前のコラムで、継続賃料評価における預り金的性格の一時金の運用利回りについてまとめましたが、今回以降、賃料の前払い的性格の一時金の取り扱いについてまとめてみたいと思います。 預り金的性格の一時金については、問題になるのは運用利回りのみですが、賃料の前払い的性格の一時金については、鑑定実務上も未解決な問題を多く残しています。 そこで、今回の記事では、この種の一時金として最も代表的と言える

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大阪における家賃増額請求・地代増額請求時の注意点(2019.8現在)

ちょうど一年前に、大阪における家賃増額請求・地代増額請求時の注意点(2018.8現在)という記事を書き、大阪における地代・家賃増額請求の現状を概観させていただきました。 その後一年が経過し、特に需要>供給となっているオフィス家賃については、常識が変わってきたのでは?と思えるような大幅改定も見受けられるようになりました(⇒参照:大阪の家賃増額幅の常識が変化しつつある?)。 とはいうものの

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大阪の家賃増額幅の常識が変化しつつある?(2019年7月27日著)

最近、地価上昇や家賃上昇が著しいことから、賃料増額に関するご依頼が非常に多くなってきており、また訴訟等で賃料増額に関わる機会が非常に多くなってきています。 この中で最近特に感じるようになってきたことが、「大阪の家賃増額幅の常識が変化してきているのではないか?」ということです。 従前の家賃増額の常識 従前の常識では、「10%を超える改定は、大きな改定」という認識が有りました。 そもそ

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継続賃料等の評価で統計数字を調べるのに便利な『日本の長期統計系列』

不動産鑑定の作業の中では、継続賃料評価や、特殊なテナントが入居している物件の評価等で、業界の動向等の普段あまり使わない統計値が欲しくなる場合が有ります。 もちろん、「とりあえずググる」という方法もあるわけですが、結構かなり時間がかかってしまう点は否めません。 この中で、(ちょっと使いにくい点もあるのですが)総務省統計局の『日本の長期統計系列』を見てみるのも良い方法です。 ⇒ 総務

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差額配分法における実際実質賃料と直近合意賃料

平成26年11月施行の不動産鑑定評価基準の改正によって、継続賃料評価において不明確であった「現行賃料を定めた時点」が「直近合意時点」という言葉に改められるとともに、「直近合意時点以降の事情変更」のウエイトが大きく高まりました。 この中で継続賃料の手法を適用する際には、直近合意時点における賃料(以下、「直近合意賃料」とします)をベースに行うのが素直で、実際に利回り法・スライド法は鑑定評価基準に

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賃料増減額交渉において「従前安すぎた/高すぎた」は何処まで主張しうるのか?

平成26年11月施行の不動産鑑定評価基準の改正によって、鑑定評価における継続賃料の考え方が大きく変わりました。 従前、不動産鑑定業界では、「相場賃料と現行賃料との開差は解消されるべき」という価値観が、(少なくとも私の周りでは)支配的だったわけですが、上記改正によって基準等では私的自治・契約自由の原則がより強調されて、「当初契約が安すぎた等は賃料増減額改定で解消するべきものではない。賃料増減額

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rpamap.jpの使い方5:過去の地価公示・地価調査価格を遡る

rpamap.jpの使い方5回目は、かなり新機能である地価公示・地価調査価格の遡り機能です。 ⇒ rpamap.jpへはこちらから(別タブで開きます) rpamap.jpに入られましたら、 GoogleChrome・Firefoxの方はCntl+F5 InternetExplorerの方はF5 キーを押してください。ブラウザがクリーンな状態になり、動きがスムー

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