保護中: 保護中: 賃料増額交渉の基礎知識(5)~調停のイメージ

前回は、『テナントのグルーピング』の重要性とそのイメージについてまとめましたが、今回は訴訟の前段階としての調停を少し掘り下げて行きたいと思います。 原則論としての調停イメージ 調停は、裁判所が提供する制度(調停)を利用して、両当事者が話し合いにより解決を模索する場です。 とは言え、今まで話し合ってきて決まらなかったものを、話し合いの場を裁判所に変えたからといって決まるものではないので、調

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継続賃料等の評価で統計数字を調べるのに便利な『日本の長期統計系列』

不動産鑑定の作業の中では、継続賃料評価や、特殊なテナントが入居している物件の評価等で、業界の動向等の普段あまり使わない統計値が欲しくなる場合が有ります。 もちろん、「とりあえずググる」という方法もあるわけですが、結構かなり時間がかかってしまう点は否めません。 この中で、(ちょっと使いにくい点もあるのですが)総務省統計局の『日本の長期統計系列』を見てみるのも良い方法です。 ⇒ 総務

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保護中: 賃料増額交渉の基礎知識(4)~テナントのグルーピングの重要性とそのイメージ

前回は、『民民交渉で伝えるべき内容』という具体の内容に入りましたが、今回は更に具体に踏み込んで、交渉にあたっての前裁きである『テナントのグルーピング』の重要性とそのイメージについてまとめて行きたいと思います。 テナントグルーピングの重要性 テナントグルーピングの重要性は、以下の3つの要因より導かれます。 1.訴訟になった場合、テナント毎に増額幅は異なる 同じ建物内のテナントについての賃料増

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保護中: 賃料増額交渉の基礎知識(3)~民民交渉で伝えるべき内容

前回は、民民交渉と法的手続きの違いについて解説を行い、『出来るだけ調停・訴訟に行かずに民民交渉で解決するのが理想』であることを再確認しました。 これを受けて今回は、民民交渉でテナント側に伝えるべき内容についてまとめておきたいと思います。 もちろん交渉ご担当者様の流儀等もあるかと存じますし、交渉相手の属性・性格等によってもアレンジが必要な部分は有りますが、「一般論として必要十分な事項を伝

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保護中: 賃料増額交渉の基礎知識(2)~民民交渉と法的手続きの違い

前回記事では賃料増額請求の法律的根拠について書かせていただきましたが、今回は民民交渉と法的手続きの違いについて整理しておきたいと思います。 前提たる賃料増額交渉の手続き 法的な意味合いにおいて賃料増額交渉は、貸主が借主に賃料増額の意思表示を行った時点から始まります。 後々のこと(調停・裁判等)を考えると、『何時どういう事を言ったのか』が重要になるので、弁護士の先生にお願いして内容証明郵便

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保護中: 賃料増額交渉の基礎知識(1)~賃料増額請求の法律的根拠

賃料増額については、『状況次第で何時でも自由に出来る』と思ってらっしゃる方が多いと思いますが、日本の法律の枠組みではそうはなっていません。 「民民の話し合い」では、法的な根拠のない『単なるお願い』も通る場合が有りますが、調停・訴訟に進んでいくと、法律的な根拠が無ければ、自分の主張は認めてもらえません。 日本の法体系と借地借家法の賃料増減額請求権 日本の法律は、私的自治の原則・契約自由の原

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JBCIが進化している:1件5,000円で再調達原価のレポート

鑑定士が建物再調達原価査定の参考にするものとしてお馴染みのJBCI(Japan Building Cost Information)。 実はこれまた定番の『建物の鑑定評価必携』の出版社と同じ『一般財団法人 建設物価調査会』によるものですが、『建物の鑑定評価必携』が忘れた頃に改定されるのに対して、色々と動きが早いです。 もともとは毎年発刊される建物データ集としてスタートしましたが、ウェブ

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市区町村ごとの平均空室率や賃料相場が検索できるLIFULLHOME’S

HOME'Sと言うと、『賃貸物件のポータルサイト』のイメージが強いかもしれませんが、最近名前もLIFULLHOME'Sに変わって、内容も物凄いことになっています。 ⇒ LIFULLHOME'Sウェブサイトへ 仲介物件だけではなく、各種のデータ・各種のノウハウ提供等も含んだ『不動産全般のポータルサイト』的になっていて、住む場所選びはもちろんのこと、不動産鑑定や不動産投資にも有用な情報が沢

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店舗賃料情報(店舗マーケットレポート)の取得元(まとめ)

店舗マーケットは、オフィスマーケットよりも圧倒的に情報量が少なかったのですが、最近は定期的に発表してくれている期間が増えてきました。 ただ、私自身データの取得元自体認識していても、評価の度にグーグル検索していたりと、結構無駄な時間を費やしているなぁ...と猛省し、まとめ記事を作ってみました。 CBRE路面店舗賃料相場 まずは、オフィスマーケットレポートでおなじみCBREの路面店舗賃料相場

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差額配分法における実際実質賃料と直近合意賃料

平成26年11月施行の不動産鑑定評価基準の改正によって、継続賃料評価において不明確であった「現行賃料を定めた時点」が「直近合意時点」という言葉に改められるとともに、「直近合意時点以降の事情変更」のウエイトが大きく高まりました。 この中で継続賃料の手法を適用する際には、直近合意時点における賃料(以下、「直近合意賃料」とします)をベースに行うのが素直で、実際に利回り法・スライド法は鑑定評価基準に

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