依頼する不動産鑑定士によって、どのような違いが出るのか?

不動産鑑定を生業としていて、たまに聞かれるのが「頼む鑑定士によって結果が違うのですか?」・「なぜ鑑定士によって鑑定費用(評価報酬)が違うんですか?」という事です。 不動産鑑定士は、全員国家資格を持っている訳ですから、「誰に頼んでも同じだろう」という理論も成り立たなくはない訳です。 ただ、この点は、色々思う所が有りますので...今回、出来る限り丁寧にまとめてみたいと思います。 不動産鑑

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適正な不動産鑑定に土地勘・相場観は必要か?

「不動産鑑定を依頼するのならば、地元の鑑定士が良いのか?」というのも、よく質問される内容です。 これは、人によって意見の別れるところなのですが...この辺り私なりにまとめてみたいと思います。 原則:土地勘・相場観はある方が有利 まず、一定の経験を有する不動産鑑定士であれば、まっさらの状態から初めても、その地域の特性や、市場の特性を把握するノウハウは持っています。 ただ、そのためには

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不動産鑑定評価書の有効期限は?

不動産鑑定を行っている中で、よく聞かれるのが「鑑定評価書に有効期限/賞味期限(本当は消費期限でしょうね)は有るのですか?」ということです。 この点、厳密に言えば、当該評価書で書いた鑑定評価額は『価格時点限り』なわけですが、そんなにピッタリその日に売買する等は現実には不可能です。 これに対して、「有効期限を明確に定めた記述」等もありませんので、結論としては『常識の範囲内で』ということにな

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xubuntuにTakaoフォントをインストール

今回、ちょっとした事情で、「家で書類を2つほど作って、明日会社で印刷したい」という状況になりました。 文章自体は雛形もあるものなので簡単な作業なのですが、この機会にLibraOfficeで出来ないか、ちょっと頑張ってみました。 Word文書も開けたけれど...MS明朝・MSゴシックが入っていない まず、xubuntuをインストールした際に、一緒に入ってきたLibraOfficeでワードフ

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linuxで不動産鑑定環境を整えられるか、まったり実験

不動産鑑定の世界では、各種システム(地価公示とかREA-NETとか)への依存度が高く、また、鑑定評価書を作成するソフトとしてもOfficeが当たり前になっている関係上、Windows-Office以外のシステム構築は考えられません。 ただ個人的には、なんかそれでは「負けた」感を感じるというか... 正直、最近のWinは肥大化していて使いづらい 家で使うレベル(ネールチェックや

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第12回実務修習で継続地代を講義してきました

先週の金曜日・土曜日に、第12回実務修習(不動産鑑定士試験合格者の方々が、不動産鑑定士になるための研修)の基本演習第4段階が行われました。 基本演習は、いわゆる集合研修で、皆で集まって1つの評価書を仕上げていくものになるのですが、 昨年まで東京・大阪で行われていたものが、東京のみになり 昨年まで2回(大規模画地と貸家及びその敷地)だったものが、4回(大規模画地・貸家及びその敷

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価格と比較し賃料は遅くて粘る?賃料の遅効性・粘着性

昨今、大阪の都心部では土地価格の上昇等もあって、賃料増額交渉が盛んになってきています(こちらの記事もご参照ください。⇒ 大阪における家賃増額請求・地代増額請求時の注意点)。 しかし、実際に訴訟レベルで賃料増額交渉を行うと、「思ったほど上がらない」という自体になることも多いのは、前述の記事でも書いたところですが、今回はこの原因の一つとなっている『賃料の遅効性・粘着性』についてまとめてみたいと思

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使用借権の特徴と経済的価値(使用借権価格)

使用貸借(しようたいしゃく)とは、借主が目的物を無償で使用・収益できる契約関係をいい、当該借主の権利を「使用借権」といいます。 正直、ピンとこないかもしれませんが、親の土地の上に子供が建物を建てる(かつ地代も払わない)というのは良くあることですよね。 これが不動産で出てくる場合の使用貸借の典型例です。 ※注意点1 地代の支払いを伴わずに土地を使用する形態は「使用貸借」だ

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AIマンション価格査定システム「ふじたろう」に負けちゃうかも…と思った私

最近、各所でAIの話が話題になっていますが、我々鑑定業界でも「AIを使った査定で仕事が無くなるのでは?」なんて話が出たりしています。 私自身、こういったものにも興味が有るので、開業以来、色々なシステムを試してみたりしてたんですが、正直当初はもう一つ...な感じでした。 ただ、ここ数年で劇的に精度が上がってくるとともに、その種のシステムも多数提供されるようになって来ました。 聴いた

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地価公示情報を過去に遡る2つの方法

不動産鑑定をやっておりますと、対象不動産周辺の地価公示情報を過去に遡りたくなる場合が有ります。 この場合の方法を試行錯誤していたのですが、2つほど見つけられましたので、備忘録を兼ねて記事にしておきます。 王道の土地情報システムを使用する 国土交通省が提供している土地情報システムの中に、地価公示・地価調査の情報を検索する標準地・基準地検索システムが有ります。 今まで別の経路(rpam

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