不動産鑑定評価の試算価格・試算賃料は一致する/しない?

試算価格というのは、不動産鑑定評価の鑑定評価の中で、特定の方法によって導き出した『試算値』です。 鑑定評価では、いくつかの『試算値』たる試算価格・試算賃料を勘案して、鑑定評価額を導き出します。 この中で、試算価格/試算賃料が一致するのか?と言う点について、業界内で中期的な変動(?)が有りますので、整理してみたいと思います。 昔は一致しないのが当たり前だった 昔は、各試算価格・試算賃

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過去の土地価格を探る場合は、平成4年・平成6年に注意:土地の公的価格(評価)の一元化

継続賃料評価(賃料の改定に伴う評価)や、所得税課税時における取得価格不明土地の評価を行う場合、取引事例が入手できないような時期においては、地価公示・相続税路線価・固定資産税評価額等の公的価格を頼りに行うことになります。 地価公示に関しては、昭和45年から存在し、これが近隣に有れば問題が良いのですが、 制度開始当時はポイント数が少ない 基本定点観測の継続評価ですが、様々な理由で

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大阪の投資用不動産市場の利回り序列の謎(2018年9月時点)

投資用不動産の売買時においては立地・建物の築年数・現行の空室率等と並んで利回り(年間の収入÷価格)が重視されます。 利回りは、「その物件の期待収益率」を表すものですが、これは「その物件のリスク」と裏表の関係にありますので、「高ければよい」というものではなく、人気の物件・収益が安定的な物件は低く、リスキーな物件は高くなる傾向が有ります。 尚、利回りにはいろんな種類が有るのですが、

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不動産関連判例の検索方法等

裁判所の判例とその動向は、不動産鑑定のみならず不動産に関わるものにとって注視しておくべきものです。 特に、地代改定・家賃改定の訴訟は、最高裁判例の動向により着地点が異なってくる場合が十分ありますので、特に我々鑑定士はこの分野の動向にはナーバスになってしかるべきです(参考⇒賃料増減額交渉時の鑑定)。 このような中、裁判所のHPには、判例検索システムが有りますが、正直なかなか欲しいものに到

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大阪における家賃増額請求・地代増額請求時の注意点(2018.8現在)

平成30年度の固定資産税評価替えで、特に都心部において土地の固定資産税評価額が上昇しています。 この中で、弊社においても、地代・家賃の増額請求に関わらせていただくことが多くなってきました。 ただ、賃料(地代・家賃)の増額請求というのは、訴訟等においては、「『直近の合意時点』が何時で、そこからどのような経済事象の変動があったのか?」という観点からその当否が決定されるのが一般です。

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市区町村ごとの特性を知るのに有効なHP

我々は鑑定士ですので、普段鑑定を行う中で、いろんな市区町村に赴き、資料を集め...という事をする中で、関西圏の主要都市についてはその性格等が頭に入っています。 とはいえ、地方都市に始めていく際など、まずはその市区町村がどんな特性を有するのか、ザックリつかみたくなります。 また、昨今は市区町村ごとに行政サービスが違ってきているという状況が有り、『住む街選び』などでは複数の市区町村データを

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地価公示・地価調査情報検索に「rpamap」と「あなまちランキング」

土地価格を把握する指標となる定点観測調査である国土交通省の「地価公示」・都道府県の「地価調査」。 その情報に関しては、国土交通省の土地総合システムから検索できるのですが、正直「ちょっと検索しにくいな...」というのが本当のところです。 こんな中で、これらの情報を独自にまとめたサイトがいろいろ有るわけですが、私は主に以下の2つを使っています。 地図との連携はrpamap まずは、地図

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J-REIT売買物件の情報検索にJ-REIT.NET

昨今の鑑定業界においては収益不動産の評価が大部分を占めますので、不動産鑑定士としては、収益物件の市況や取引利回り(収入/取引価格)について、常にアンテナを張っておく必要があります。 そんな中で、情報開示が徹底しているJ-REITの情報は、非常に貴重な情報源になるわけですが、これを鑑定士的に使いやすい形で横断検索できるサービスは、実はあまり多くありません。 有料のサービスであれば、使い勝

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