親族間・個人法人間の不動産取引をする場合の鑑定評価等

税務申告上の時価は、「相続税財産評価に関する基本通達」に準拠した不動産価格(相続税申告・遺産分割協議の参考としての鑑定評価で詳細を解説しています)で行うことが一般ですが、頻出するにも拘らず特殊な扱いになっているものがあります。

それが、親族間・個人法人間(役員と法人間等)で不動産の取引をする場合の価格で、この場合において税務上問題とされない価格は「通常の取引価格」(いわゆる実勢価格・不動産鑑定評価上の「正常価格」)となります。

これらの不動産取引が特例扱いされている理由

これらの取引では、単なる相続とは異なり実際に「売買」が行われ、かつその売買は「一般の取引市場」を通りません。

この中で、利益操作等の対象になることも多いことから、特例とされているものと思われます。

「通常の取引価格」の税務上の算定方法は?

これらの不動産取引における「通常の取引価格」算定についての税務上の規定は有りません。

この中で一般的には、

  1. 不動産鑑定評価による鑑定評価額
  2. 類似する近隣の売買実例価格より算定した価格
  3. 近隣の地価公示価格より算定した価格
  4. 相続税評価額に1.25を乗じた価格

が用いられますが、

  • 2.は売買実例を入手すること、そこから補正を行うことが困難である点
  • 3.4.では建物が入ってきた場合に対応しえない(固定資産税評価額は有りますが、これも適正時価を示すものとは言い難いため)という点

で適用しがたい場合が多いのが実情です。

弊社がお勧めする対応

以上より、この種の売買の際には、不動産鑑定評価書を取得していただくことが一番確実です。

但し、鑑定書には費用も掛かりますので、以下のような方法をお勧めしています。

親族間売買で、小規模な戸建住宅・一般的な分譲マンションの一室等

小規模戸建住宅・小規模戸建住宅用地・一般的な分譲マンションの一室の場合は、一般の方でも税務署の方でもある程度価格水準が見えるものですので、鑑定評価書までは取得しなくても、簡易な調査報告書で対応していただければ十分です。

費用については、以下の通りです。

報酬額
大阪市内中心6区 10万円+税
上記以外の大阪市内 10.5万円+税
堺市・吹田市・八尾市・柏原市内 11万円+税
上記以外の大阪府下 12万円+税

・大阪市内中心六区は、北区・中央区・西区・浪速区・阿倍野区・天王寺区です。
・堺・吹田・八尾・柏原は、特に精通しておりますので安価で承っております。
・近時の登記簿等が存しない場合は上記+取得費用の実費を請求させて頂きます。

尚、本件調査報告書に関しましては、弊社と業務提携を行っている鑑定業者とのコラボレーションによる対応になる可能性がございますので、予めご承知おきください。

親族間での大規模物件・収益物件等の売買及び個人法人間売買

親族間売買でも、大規模な物件・収益物件・特殊物件等では、一般の方にも税務署の方でも価格水準が見えにくくなります。

また、個人法人間売買においては、親族間売買よりもより厳格に見られる傾向が有りますので、これらの場合には鑑定評価書の取得をお勧めしております。

但し、訴訟・交渉等の材料とするものではなく、適正価格を示す内容が有れば足りるものですので、記載内容を必要十分なものに絞ることにより費用を抑えた鑑定書(弊社の通常の鑑定書は50万円+税を基本としておりますが、この場合30万円+税が基本になります)をお勧めしております。

尚、この種の評価に関しては、一般の鑑定評価の常識とは発想の異なる部分・独自ノウハウの必要な部分がございます。弊社では税理士事務所さまと提携し、この種の評価を多数経験して蓄積が有るほか、鑑定業者有志間で同種評価に関する情報交換を定期的に行うことで、情報のアップデートに務めております。

弊社評価実績(直近5件)

  • 守山市内建付地・建物‐法人個人間売買(鑑定書)
  • 岸和田市内店舗兼住宅-法人個人間売買(鑑定書)
  • 大阪市内賃貸マンション建物-個人法人間売買(鑑定書)
  • 東大阪市内底地-親族間売買(鑑定書)
  • 岸和田市内更地-個人法人売買(鑑定書)

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