金融機関融資ご担当者様向け鑑定評価書発行スキーム

このページは、『担保評価の際の鑑定評価書発行スキーム』を説明させていただくページですが、この背景には、

  • 担保不動産の適正な社内評価が難しくなっている現状
  • 税法上の建物耐用年数が現実にそぐわなくなってきている現状

が存します。

そこで、まず、『実勢価格』と御行(御社)内での『社内評価額』とが乖離する原因を解説し、これを解消させる方法を提示させて頂きます。

次に、融資期間に大きな影響を与える『経済的残存耐用年数』に関しての昨今の状況を概観させて頂きます。

これらを踏まえたうえで、

  • 発注体制・鑑定費用等において金融機関様にご負担の無い形で
  • 担保不動産の実勢価格・経済的残存耐用年数を適正に表示し
  • 融資ご担当者様の稟議を後押しする

『不動産鑑定評価書の提供スキーム』を説明させて頂きます。

担保不動産の適正な社内評価が難しくなっている

昨今の不動産市場及び、金融機関における社内評価(ある種のシステム評価)は以下のような特徴を有しています。

実勢価格について行けていない公的価格と積算価格

近時における公的価格(地価公示・相続税路線価等による価格)は、

  • 都心部では実勢価格より低く
  • 地方部では実勢価格より高く

出る傾向があります。

この中で、エリアによっては、公的価格から把握される価格と、実勢価格に数倍の価格乖離が生じている所もあります。

積算価格は、その手法の性格上、どうしても公的価格に引きずられる傾向がありますので、当該事実を認識せずに行った積算価格は、大きく実勢価格と乖離してしまっている可能性が生じて参ります。

積算価格に重きを置いた社内評価のスタンス

金融機関の評価においては、多かれ少なかれ積算価格が重視される伝統があります。

しかし、昨今の収益不動産市場においては、積算価格にウエイトは置かれず、収益価格のみによって価格形成が行われるのが一般的です。

この価格決定に際しての目線の違いも、『社内評価額』と、『実勢価格』に乖離を生じさせる原因となります。

昨今の社内評価と実勢価格の関係性(典型的なパターン)

この中で、社内評価による不動産評価額は、

  • 都心部の優良物件の評価額が、低く出た積算価格に引きずられて実勢価格より低位に求められる
  • 地方部の低収益の物件の評価額が、高く出た積算価格に引きずられて実勢価格より高位に求められる

のが標準的という、いびつな状態が生じています。

適正な担保価値把握の方法

以上の中で、適正な担保価値を把握するには、

  • 上記の様な構造的な問題点
  • 当該不動産にかかる市場実態(収益不動産市場・賃貸市場等)
  • 当該不動産にかかる地域の特性

についての知識と、豊富な評価経験を有する不動産鑑定士による、不動産鑑定評価を取得することが、最も安全な方法と言えるでしょう。

このような鑑定書を取ることで、内部評価においては困難な、賃料把握・利回り把握の困難性等も解消され、更にそのエビデンスが明示されることから、稟議・監査等においても当然有利に働きます。

但し、融資申し込みのあった物件について全て評価を取ることは、現実的に不可能です。

これを解消するスキームは、後ほど提案させて頂きますが、一旦話を変え『建物経済的耐用年数の現状』について概観させて頂きたいと思います。

建物経済的耐用年数にかかる現状の概観

融資期間に直結する経済的残存耐用年数は、従前は税務上の耐用年数をベースに、保守的に判断が行われることが一般的でした。

しかし、建築技術の進歩等もあって、相当の築年数を有しながらも、未だに市場性を有する不動産も多々見られます(弊社の入居する伏見ビルは、築90年を超えるレトロビルですが、恒常的に満室稼働を続けています)。

また、経済的耐用年数の実態についての調査研究も進んできていて、同種調査の第一人者である早稲田大学小松幸夫教授の談によると、「どのような種類の建物でも50年から60年を超える程度の平均寿命となってきている」とのことです。

◆参考リンク:建物の耐用年数―実態調査で判明した本当の寿命(読売オンライン)

このような状況の中で、金融機関においても、都心部金融機関を中心に『鑑定士による意見書』を添付することで、『内規』を超えた建物経済的残存耐用年数を認定する動きが強くなっています。

建物経済的耐用年数にかかる弊社の対応

弊社では、早くより同分野の意見書作成に着手し、メガバンク様から地銀様まで、多くの金融機関様宛てに『建物経済的耐用年数にかかる意見書』及び、『同内容を織り込んだ不動産鑑定評価書』を』提出させて頂いて参りました。

地方の案件も多くご依頼頂く中で、兵庫・京都・四国・九州の鑑定事務所と提携を結ぶことで、近畿・四国・九州の案件についてもリーズナブルな価格で対応できる体制を構築してきました。

この中で、感じておりますのは、「耐用年数に関する意見書だけでは無く、適正価格も含めた鑑定書を」というニーズが増えてきている点です。

融資ご担当者様向けの不動産鑑定評価書の提供スキーム

以上の中で、弊社が提供させて頂いておりますのが、以下の不動産鑑定評価書の提供スキームです。

内示作業を無償で対応

まず、審査申し込みがあった際に、内示作業については無償で対応させて頂きます(原則3~5営業日以内)。

当該内示作業は、ご依頼者様提示資料(地図・登記簿等の法務局資料・課税明細・レントロールが必須になり、建築計画概要書まで頂けますとより有難いです)に基づく机上評価ですので、現地実査等を踏まえた本格調査を行う中で多少数字が動く可能性は存します。

しかしながら、当該内示には収益価格の査定表を添付させて頂きますので、適正価格水準のみならず、適正賃料水準・利回り水準等も検証頂けることになります。

また、建物経済的残存耐用年数に関しましても、内示書に明記させて頂きますし、遵法性に関しても机上調査の中で可能な限り検証し、懸念材料があれば注記させて頂きます。

建物経済的残存耐用年数の説明を含むリーズナブルな鑑定評価書

続いて、融資対象となった案件につきましては、様式の統一化等を図ることで実現した、リーズナブルな評価報酬(弊社一般鑑定評価報酬基準よりも安価な1件30万円+税)にて鑑定評価書の作成を承ります。

同鑑定評価書は、価格形成に重要ではない情報はコンパクトにまとめる代わりに、

  • 建物経済的残存耐用年数にかかる説明
  • 積算価格と収益価格に乖離が有る場合、その理由の説明
  • 現行賃料水準と、適正賃料水準の乖離の有無等の指定
  • 適正利回り水準の検証

は、重点的に記載させて頂きます。

依頼者様は原則債務者様となり、評価報酬につきましては融資実行までに債務者様からお支払い頂きます。

金融機関の審査スケジュール等も把握しておりますので、原則1週間での納品を行わせて頂きます。

評価体制

評価に関しましては、弊社及び信頼できる提携業者とのコラボで行わせて頂きます(評価担当者が他社担当者になった場合にも、弊社で物件は見に行きますし、評価書発行は弊社で行います)。

これは、

  • 大量案件・短納期評価にも対応できる人員確保
  • 評価の基礎データの共有による評価精度の向上
  • 鑑定書様式等の共同開発による評価報酬の引き下げ

等の効果を意図しての事です。

もちろん、評価担当者の社名・鑑定氏名は評価書に記載されますし、評価に当たって頂いた資料等に関しては、厳重な個人情報保護の元で取扱いを行います。

対応可能な不動産等

大阪府下及び周辺市町村の、融資の可能性を有する固定資産税評価額ベースで10億円以下の一棟収益物件を前提にしています。

権利錯綜案件、大型案件、ゴルフ場・ホテル等の事業用物件は、別途ご相談に応じさせて頂きます。

その他・お問い合わせ等

上記は、一棟もの収益物件を念頭に置いておりますが、区分所有物件(投資用マンション)に関しては、より安価な評価報酬(20万円+税)にて対応させて頂きます。

内示書・評価書のひな形につきましても、用意させていただいておりますので、ご興味をお持ちいただけましたら、ぜひお気軽にお問合せ下さい。

お問合せは下記のフリーダイヤルをご利用ください。

受付時間9:30~18:30(土日・祝日を除く)
メールでのお問合せはinfo@usui-rea.com(受付は365日・24時間)まで。

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