相続税申告・遺産分割協議の参考としての鑑定評価

相続発生時における相続財産計算と遺産分割協議の際に、『相続財産たる不動産の価格』が大きな問題になるケースが有ります。

その原因として、
・不動産価格の相続財産に占める割合が大きいこと
・分割処理が困難であること
・価格の明確な指標がないこと
の他に、特に昨今においては、税理士の先生が行う『通達評価』が『実勢価格』に対して「上方かい離」する(『通達評価』>『実勢価格』となる)場合が存することが挙げられます。

通達評価とは?

通達評価とは、相続税・贈与税を計算する際に対象財産の価額評価基準として国税庁が定めた「相続税財産評価に関する基本通達」に準拠した不動産価格の評価方法です。

土地は前面街路の「相続税路線価」から定められた補正を行い、建物は「固定資産税評価額」を採用して評価を行います。

この方法は、そもそもが税務署内において評価を行う場合の計算方法を示したのもですので、この方法をとっている限りにおいては、税務署から指摘を受ける可能性は低くなります。

また、『通達評価』>『実勢価格』となると、納税者に過大な負担を強いることになるため、『実勢価格』よりも低くなるような工夫が随所になされています。

但し、ある種画一的な簡便法であること・収益性が評価に反映されがたいこと等から、『通宅評価』>『実勢価格』になってしまう可能性は否定できません。

『実勢価格』よりも高くなってしまっている『通達評価』をベースに申告・財産分与を行うと、
・本来払う必要のない相続税(贈与税)を支払う必要が生じる
・当該不動産を相続した人が売ろうとしたとき、相続した際の価格で売れない
・上記によって、過去の遺産分割協議の正当性に疑義が生じてくる
というような不具合が生じます。

『通達評価』の「上方かい離」が生じやすい場合及び、その理由

上にも書いた通り、通達評価については、実勢価格より低くなるような工夫がされているので、小規模戸建住宅等の一般的な不動産では「上方かい離」が生じることは稀です。

但し、以下のような不動産が相続対象に含まれる場合には、注意をする必要があります。

地方の収益不動産の場合

市場における収益不動産の価格は収益目線で決まりますが、通達評価は土地・建物の積み上げで行われるため、収益目線を反映する余地が少なくなっています。

この結果、投資過多であり、現況の収支状況が芳しくない収益不動産(地方物件にありがちです)の場合、『通達評価』>『実勢価格』になる可能性が出てきます。

個性の強い土地を含む不動産

土地の部分が、周辺の土地に比較して面積が大きい土地・崖地を含む土地・不整形な土地等は、通達評価でも一定の補正は行われます。

但し、この基準が定められたころと、昨今の不動産市場を比較すると、昨今の市場においては土地のマイナス要因がより強く価格に反映されるようになっています。

その結果、個性の強い土地を含む不動産に関しては、『通達評価』>『実勢価格』になる場合が出てきます。

RC造等の特殊で古い建物

通達評価において、建物価格は固定資産税評価額を使います。

固定資産税の建物評価額は、当初は建築の50%~60%程度の水準なのですが、建物がどれだけ古くなっても20%の残存価値が残る計算方法がとられます。

この中で、RC造(鉄筋コンクリート造)等の特殊な建物(大邸宅・廃業した医院等)に場合に、市場における経済価値が存しないにも関わらず、高額な固定資産税評価額が付いている場合が存します。

このような場合、この建物価格に引きずられる形で『通達評価』>『実勢価格』になります。

弊社の取り組み

以上、特に問題に発展することが多い『通達価格』の「上方かい離」を中心に解説させていただきましたが、公平な遺産分割協議のためには、まずは『実勢価格』の把握を行ったうえで、各種協議を行うことが理想的です。

また、通達評価によらない場合には、税務申告の際に算定根拠(鑑定書や意見書)を用意しておく必要が生じますが、「節税額との関係からくる費用対効果の問題」も生じます。

ですので、相続等の際にご相談いただけましたら、当該物件の『実勢価格』と『通達評価』がどのような関係になるかを概算的に把握させていただいた上で、本件相続においてどのような物件価値把握を行うのが最も適切かを提案させていただきます(事前のご相談は無料で行わせていただいております)。

既に税理士の先生がいらっしゃる場合は、その税理士の先生も交えた話をさせて頂きますし、現在税理士の先生がいらっしゃらない場合は、信頼できる先生をご紹介させていただきます。

追記:相続・遺産分割等における鑑定依頼について

遺産分割等においては、当初有効な関係であっても、協議が進むにつれて敵対関係が強くなる傾向が有ります。

この中で、相続人のどなたかが、良かれと思って鑑定等を取ったにも拘らず、他の相続人が「その方に優位な評価額ではないか?との不信感を持つ」という構図も良く見られます。

ですので弊社では、この種の評価に際しては、相続人全員の費用負担で、相続人全員から評価を依頼していただくことを推奨しております。

弊社評価実績(直近5件)

  • 高石市建物評価(鑑定書)
  • 大阪市住之江区戸建住宅(鑑定書)
  • 堺市堺区戸建住宅(鑑定評価)
  • 和泉市事業所(鑑定評価)
  • 吹田市更地(鑑定書)

お問い合わせ

携帯電話からも利用可なフリーダイヤルを用意させていただいておりますので、お気軽にお問い合わせください。

受付時間は、土・日・祝日を除く9:30 – 18:30となります。
メールでのお問合せはinfo@usui-rea.com(受付は365日・24時間)まで。

コメントは受け付けていません。