賃料増減額交渉のための鑑定評価

大阪圏の家賃・地代改定の現状

長らく低迷が続いた大阪圏の家賃・地代市場ですが、近時においては、

  • 特に都心部において地価上昇が著しいこと
  • 事務所ビルの供給の谷間に当たることから、オフィス床供給の不足が生じていること

から、新規賃料の上昇が見られるようになってきており、これに伴い既存賃料の増額改定が行われる事例も増えてきています。

しかし同時に、特に地方部では地価下落が生じているエリアも有り、また業界全体が低迷推移を続けている業界も存在し、このようなエリア・業界においては、未だ賃料減額改定が中心となっています。

つまり昨今の大阪圏における家賃・地代市場は、増額改定と減額改定が混在した混沌とした状況となっています。

賃料改定交渉の手続きと構造

賃料改定においては、一方当事者から賃料改定の申し出を行い(内容証明郵便を利用するのが一般的です)、その後民民レベルでの交渉を行う。それでまらない場合はまず調停に付して、この中でもまとまらない場合に訴訟に入る、という手続きになります。

民民間の交渉は、基本的に「現行賃料」と「新規賃料」の差異のなかでどこを取るかが焦点になり、交渉時点における貸主・借主の力関係の中で、合意点を探ることになります。

これが調停・訴訟となると、『継続賃料』の領域になることで、公租公課の推移・元本価格の推移・経済指標の推移等のファクターが出てくるとともに、相手方だけではなく調停委員や裁判官にどのような心象を与えるかによって結果に差異が出てきます。

この中で、各段階ごとに用意する資料の精度も変わってきますし、特に調停・訴訟に入っていく場合は主張・立証にある種のテクニックも必要となります。

また、安易な増額・減額合意をしてしまうと、それが実績となり次回の改定を拘束しますので、微増・微減の改定に留まるならば次回交渉に持ち越す方が有利な場合も出てきます。

ですので、賃料交渉を行うに当たっては、現行賃料と新規賃料の差異だけではなく、

  • 契約及び賃料改定の経緯
  • 元本価格や公租公課の推移
  • 一般経済指標の推移

等を把握した上で、「どのレベルまで踏み込んで、どこで折り合いをつけるか」についても十分にシミュレーションを行った上でしっかりとした作戦を立てることが必要となります。

賃料増減額交渉に関する弊社の取り組み

この中で弊社では、賃料増減額交渉のご相談をいただいた場合には、安易に継続賃料の鑑定書を出すのではなく、賃貸借契約の経緯やご依頼者様の意向をお聞きした上で、

  • 新規賃料の水準
  • 今回交渉時に優位に働くファクターと不利に働くファクター
  • 想定される着地点

を提示させていただき、費用対効果も含めた本件改定に最も有利と思われるなシナリオをご提案させていただいております。

また、賃料改定交渉においては、依頼者様がご自身で行うのではなく弁護士の先生が改定交渉の中心的役割を担う場合が一般的で、弁護士の先生毎に得意な交渉シナリオをお持ちですので、依頼者様と弁護士の先生を交えた協議を十分に行ったうえで、弊社で行いうる最善の提案をさせていただいております(弁護士をお探しの場合は、当該分野に強い弁護士を紹介させていただきます)。

費用に関しては、各種鑑定の中で最も費用対効果が問題になる領域ですので、オーダーメイド的に設定させていただきますが、係争を前提とするフルスペックの鑑定書を書かせていただいた場合、100万円程度を目安としていただければと存じます。

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